中国地产杂志：摩纳哥的特点

中国地产杂志：摩纳哥的特点

By Cecile Acolas and Simon Huxford

摩纳哥是一个非常特殊的小国，对于很多富裕和拥有特殊社会地位的家庭来说是一颗坐落于欧洲中央的钻石。她拥有强大而多元化的经济，处于安全与预算平衡的状态，种种因素促使她成为了一扇进入欧洲市场的完美之门。公国尤其在信息交换方面选择了符合国际监管标淮，同时为居民生活提供了一个安全及完全豁免个人税收的国际环境。

摩纳哥的地产物业市场历来都能提供极好的投资机会，具有良好的租金收益和强劲的资本增长，目前各类物业需求强劲。此外，由物业所产生的收入和资本收益，在摩纳哥是无须缴税的。

在摩纳哥购买物业有两种方法，可以选择直接购买，或间接购买（购买持有物业的公司之全部股权）。

直接购买

寻觅到合适的物业后，买方和卖方通常会共同指令一位相同的公证人办理相关手续。只有摩纳哥的公证人才可以有效地转让摩纳哥物业的业权。

买方会被要求向卖方提供一张正式的书面购房意向书。

公证人或一位独立律师会淮备合同，买卖双方通常会在卖方接受买方之购房意向书后14天内签署合同。买方通常需随即交付相当于购买价格10%之定金，有时卖方也会接受5%之定金。

合同通常都会包括一些先决条件，如果没有在固定期限内兑现，买家可以在固定期限内退出并收回保证金而不受处罚。销售可能会受制于一些因素，如买方能否获得合适的融资。

合同中会明确地标明物业交易时间——通常是在两至三个月后，以提供充分时间供公证人完成相关查询事宜。在完成时，双方签订物业转让契约及买方交付余额。同时将买方登记为物业的新业主，并登记有关物业的按掲契约。

初步合同通常包含一个替代条款，允许买方通过合适的国外公司或摩纳哥公司来持有物业，即SCI（“societe civile immobiliere”，不动产民事公司）。该结构必须在交易完成前就位，因为以后再作改变可能会非常困难及非常昂贵。

买方必需支付固定的公证费及土地登记税等有关费用。这些费用相当于直接购买物业价格之6%。

摩纳哥没有征收物业所有权之税项。

间接购买

在摩纳哥用外国公司持有物业是一种常见的情况。买家可以购买公司股票，因此间接取得该公司的唯一资产（物业）。于股权转让时物业交易也就此完成。该交易通常无需公证人协助完成。签订股份买卖协议书后，买方要对公司实体和物业进行详细尽职调查，以确保不会承担任何意想不到的责任。交易将按照双方议定的时间表进行。

通常，10%的定金会在签订协议时支付，余款在交易完成时付清。如有必要，新的股东将会被登记，新的董事将会被委任。

在购买物业时，如果公司的性质不属于摩纳哥透明实体公司(transparent Monegasque SCI) ，须要缴交7.5%的登记税。而在转让持有摩纳哥物业的非透明实体公司的股份时，则须缴交4.5%的登记税。在以上两种情况下，需纳税额均是以物业的现有市值为基础进行计算。

拥有摩纳哥房产的公司必须在摩纳哥当地指定授权代表来提交年度申报。

物业销售

在摩纳哥销售物业可直接进行，当地的物业代理商可以给予协助支持。无论物业是由个人直接拥有还是由公司间接持有，卖方获得的资本收益在摩纳哥都无须缴纳所得税或者预扣税。

继承事项

摩纳哥继承法适用于由个人持有的物业。摩纳哥的民事法律会为某些特定的继承人保留大部分遗产（“保留继承”）。这些规则通常被称为强制继承权规则。

根据这些规则，逝者子女的继承权优先于其配偶。例如，一对有两个子女的夫妇，只可以自由处置其财产的三分之一，剩下的三分之二需要保留给子女。这样的结果是，财产的余额可能不足以满足未亡配偶的生活需要，使其陷入财务困难。

这些潜在问题可以通过用公司、信托或其他结构来解决，但要视乎个人及其家庭的情况而定。

实际上，如果通过公司持有物业，就拥有了在因持有人过世而需转让物业时更改所适用继承法规的可能。此时，摩纳哥的继承法规定将有可能不适用，取而代之的则有可能是同摩纳哥法规冲突的法律，也就是过世股东居住国的法律。

请注意，从2015年8月开始，欧洲继承法规（European Succession Regulation）开始生效。这一法规协调了适用于欧洲境内的多个继承法。虽然这一法规不适用于摩纳哥，但对于那些适用国的公民或居民来说，它的生效会对这些人在摩纳哥购买物业产生影响。

例如，当居住在中国的法国或意大利公民希望在摩纳哥购买物业时，就需要考虑摩纳哥与中国法律、摩纳哥与欧洲法律之间的冲突。

税务

所有摩纳哥居民的海外收入均不会被征收任何所得税，也没有资本收益税或任何形式的财产税。

馈赠税及遗产税的税率处于温和水平，会因赠送人和接受者的关系而确定。

在世时，所有送与配偶、子女或父母的礼物将不会被征收任何税项。至于给其他亲戚们的赠送，税率为8%至13%。如果接受馈赠者跟赠送人没有任何血缘关系，最高的税率将会是16%。遗产税和馈赠税的税率是一样的。

摩纳哥没有物业税。

摩纳哥的商业实体可能要缴付企业利得税。一般而言，如果该公司在摩纳哥的整体收益多于该公司总收入的75%，便无需缴付此税项。摩纳哥并不会征收股息预扣税。社会费用是由摩纳哥的雇主和雇员共同支付的。

摩纳哥的主要税率：               税率 (%) 

馈赠税及遗产税率： 
与捐助者 关系 

摩纳哥居民的税务规划

虽然摩纳哥征税有限，但摩纳哥居民依然有必要合理构建其财富与收入结构，使他们在其他国家获得收入或持有资产时，优化潜在的税务风险。摩纳哥实际上只签署了很少量的避免双重征税的协定，这使摩纳哥居民的收入可能在某些国家被征收很高的预扣税。因此，一些规划是必需的——如通过适当的持有结构。

在摩纳哥定居

摩纳哥地理位置优越，对于那些生活国际化、希望在一个欧洲国家管理其家庭事务及业务的个人、家庭、国际企业家及运动员来说是个十分诱人的选择。她还是所在区域的国际银行及金融服务中心，拥有高品质的居住及生活条件。

年轻家庭可利用当地出色的教育系统（可读至大学）及国际公认的医疗保健优势。在这里，一年四季有许多文化和体育活动可供参予。摩纳哥的财政环境为居民提供了更多理财规划的机会，这在其他国家或地区是不可能得到的。

非欧洲经济区的申请人必须先向法国当局申请长期居留签证。申请程序通常是在申请人之居住地办理。当长期居留签证办理妥当后，申请人便可向摩纳哥提出居住申请。申请人必须提供身份和公民身份证明、居住在摩纳哥的证明（如租赁或购买物业之契约）、收入证明、没有被裁定犯有刑事罪行之证明，并通过非正式的面试。整个过程通常需要约18个星期。

在定居的前三年，居住人必须每年更新居留证；在此之后，每三年更新一次，直到住满十二年；那之后，便可每十年更新一次。在摩纳哥雇佣的所有当地员工必须在当局进行登记，接受摩纳哥就业法的监督。他们还有可能要申请工作许可。雇主也必须在当局作雇主登记。

在摩纳哥建立业务

所有在摩纳哥开展的商业活动在营运前必须通过彻底的审批流程。企业必须在得到摩纳哥监管机构批淮后才能开始营业。审批过程会根据公司业务和公司类型的情况而有所不同。

Rosemont Monaco SAM可以在以上领域提供协助，包括申请居留证、购买物业、提供持有物业结构之税务代表、为新来定居者提供税务和遗产规划服务及成立公司和改变公司结构等。

如中英文版本有任何歧义，概以英文版为准。

若想獲取更多相關資訊，請通過電郵 e.yip@rosemont.hk 聯絡 Rosemont（香港）的叶小姐，謝謝！