Le paysage fiscal français en 2025 présente plusieurs points d’attention pour les propriétaires immobiliers non-résidents. Qu’il s’agisse des revenus locatifs, des plus-values immobilières, de l’impôt sur la fortune immobilière ou des taxes locales, bien comprendre les règles applicables est essentiel.
Vous trouverez ci-dessous un aperçu concis des principaux développements fiscaux français affectant les propriétaires non-résidents, ainsi que plusieurs stratégies pour optimiser et anticiper leurs obligations.
Revenus locatifs
Les non-résidents sont soumis à l’impôt sur le revenu en France sur les revenus locatifs qu’ils perçoivent d’un bien immobilier situé en France.
En 2025, l’imposition sur les revenus nets est la suivante :
• 20 % jusqu’à 29 315 €
• 30 % au-delà
Ces taux constituent des taux minimaux ; des taux plus élevés peuvent s’appliquer selon les revenus mondiaux du contribuable.
Déductions
Les bailleurs peuvent opter pour :
• Un abattement forfaitaire de 30 % (location nue – régime micro-foncier), ou
• La déduction des charges réelles : entretien, gestion, assurance, taxes, etc.
Prélèvements sociaux
• Taux standard : 17,2 %
• Taux réduit : 7,5 % pour les non-résidents affiliés à un régime obligatoire de sécurité sociale dans un pays UE/EEE/Suisse/Royaume-Uni
→ La CSG (9,2 %) et la CRDS (0,5 %) ne s’appliquent pas dans ce cas
→ Seule la prélèvement de solidarité à 7,5 % reste dû
Cette règle découle de la jurisprudence de l’UE dite « De Ruyter », selon laquelle une personne ne doit pas financer des prestations sociales françaises si elle est assurée dans un autre État membre. La France a ajusté sa législation en conséquence.
Les justificatifs généralement acceptés incluent :
• formulaire A1 (détachement/affiliation)
• formulaire S1 (droit aux soins)
• ou attestation officielle équivalente du régime étranger
➡️ La fiscalité totale sur les revenus locatifs varie entre 27,5 % et 37,2 %.
Les non-résidents doivent déclarer chaque année et s’exposent à une majoration de 10 % en cas de retard.
Plus-value immobilière
La cession d’un bien immobilier situé en France entraîne l’application de la fiscalité sur la plus-value :
• Impôt sur la plus-value : 19 %
• Prélèvements sociaux : 17,2 % (ou 7,5 % si éligible – voir ci-dessus)
• Surtaxe : 2 % à 6 % pour les plus-values élevées
Abattements pour durée de détention
• À partir de 6 ans : 6 % par an sur la base imposable (jusqu’à la 21e année)
• 4 % la 22e année
→ Exonération totale d’impôt au bout de 22 ans
Pour les prélèvements sociaux :
→ Exonération totale au bout de 30 ans
Exonérations spécifiques
• Ancienne résidence principale des contribuables ayant récemment quitté la France
• Exonération unique jusqu’à 150 000 € pour les ressortissants UE/EEE remplissant certaines conditions
Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)
L’IFI s’applique aux non-résidents détenant des biens immobiliers en France.
Seuil et barème
• Applicable si la valeur nette du patrimoine immobilier en France dépasse 1,3 M€
• Taux progressifs de 0,5 % à 1,5 % sur la fraction au-dessus de 800 000 €
Dettes déductibles
Les emprunts immobiliers et autres dettes liées à la propriété sont déductibles, avec des limitations pour :
• Les biens d’une valeur supérieure à 5 M€
• Les prêts intrafamiliaux ou non commerciaux
Situation 2025
Aucun changement n’a été adopté dans le budget 2025 à ce jour, mais un contexte politique incertain pourrait entraîner des évolutions.
Les déclarations IFI sont à déposer annuellement, en même temps que la déclaration de revenus (mai-juin).
Taxes locales
Taxe foncière
• Due chaque année par tous les propriétaires
• Calculée selon la valeur locative cadastrale et les taux votés localement
• Appel à l’automne – paiement en octobre
• Aucune exonération spécifique pour les non-résidents
• Forte hausse des taux ces dernières années, notamment en zones urbaines
Taxe d’habitation sur les résidences secondaires
• Supprimée pour les résidences principales
• Toujours due pour les résidences secondaires et les logements vacants
• En 2025 : plus de 1 600 communes appliquent une surtaxe de 5 % à 60 %
→ Impact financier important pour les résidences de vacances
Déclaration d’occupation
• Obligation de déclarer l’usage du bien sur l’espace fiscal en ligne
• Mises à jour uniquement en cas de changement de situation
• Amende possible de 150 € en cas de négligence
Stratégies patrimoniales
Structures de détention
• Les entités transparentes (ex : SCI) sont regardées en transparence pour l’IFI
• Les entités opaques disposant d’une substance réelle peuvent être exclues du périmètre IFI
• Outils utiles pour transmission et optimisation IFI
• Transparence et conformité indispensables
Conventions fiscales
• Mécanismes d’évitement de la double imposition
• Déclaration des revenus de source française dans l’État de résidence
• Crédits d’impôt possibles selon la convention applicable
Optimisation de la plus-value
• Planifier les cessions pour bénéficier des abattements
• Détention longue = exonération totale à terme
Utilisation de l’endettement
• Les emprunts peuvent réduire la base IFI
• Limites sur les prêts intrafamiliaux ou non commerciaux
• Importance de la documentation et de la preuve de réalité
Conformité
• Respecter les délais déclaratifs
• Maintenir à jour les déclarations d’occupation
• Suivre les évolutions réglementaires
En 2025, les non-résidents font face à un environnement fiscal complexe mais gérable. Une bonne compréhension des règles et une gestion proactive permettent d’optimiser les investissements immobiliers en France tout en restant pleinement conforme.
Rosemont Consulting accompagne les propriétaires non-résidents dans la maîtrise de la fiscalité française, que vous déteniez via une SCI, que vous perceviez des loyers ou que vous envisagiez une cession.
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