En octobre 2025, l’OCDE a lancé un nouveau cadre pour l’échange automatique d’informations sur les biens immobiliers — une initiative mondiale visant à partager les données sur la propriété et les transactions immobilières entre administrations fiscales.
L’objectif est de combler une lacune majeure dans la transparence fiscale internationale en mettant en lumière les actifs immobiliers détenus à l’étranger, de la même manière que la Norme commune de déclaration (CRS) l’a fait pour les comptes financiers.
Intitulée officiellement « Cadre pour l’échange automatique d’informations facilement disponibles sur les biens immobiliers à des fins fiscales », cette mesure devrait avoir un impact significatif sur les clients privés, les family offices et les conseillers du monde entier. Ce document a été présenté par l’OCDE aux ministres des Finances et gouverneurs des banques centrales du G20, dans le cadre de leur rapport général sur la fiscalité.
Combler le déficit de transparence fiscale dans l’immobilier
L’immobilier a longtemps constitué un angle mort dans la coopération fiscale internationale.
Alors que des régimes tels que le CRS (et les règles plus récentes sur les crypto-actifs) ont amélioré la visibilité des avoirs financiers offshore, les biens immobiliers détenus à l’étranger demeurent beaucoup moins transparents.
Les administrations fiscales manquent souvent d’informations sur les propriétés étrangères détenues par leurs résidents et sur les revenus qu’elles génèrent.
Les études montrent que les investissements immobiliers à l’étranger ont augmenté ces dernières années et sont souvent sous-déclarés, les biens étrangers étant parfois utilisés pour dissimuler des patrimoines non déclarés qui auraient été signalés dans le cadre du CRS.
En élargissant le partage d’informations sur les biens immobiliers, le nouveau cadre de l’OCDE vise à garantir que les contribuables respectent leurs obligations fiscales sur la détention et les revenus immobiliers à l’étranger.
Grâce à de meilleures données, les autorités pourront vérifier la déclaration correcte des revenus locatifs et des plus-values de cession, et même confirmer si les fonds utilisés pour acquérir un bien ont été correctement imposés à l’origine.
L’objectif final est de dissuader l’évasion fiscale via l’immobilier et d’aligner cette classe d’actifs sur le niveau de transparence désormais attendu pour les actifs financiers.
L’accord multilatéral IPI MCAA : un dispositif d’échange en deux modules
Pour mettre en œuvre ce cadre, l’OCDE a conçu un Accord multilatéral entre autorités compétentes (MCAA) relatif à l’échange d’informations immobilières, appelé IPI MCAA (Immovable Property Information MCAA).
Cet accord constitue la base juridique permettant aux juridictions participantes d’échanger automatiquement des données immobilières sur une base volontaire.
L’un de ses principaux atouts réside dans le recours à des données déjà disponibles – c’est-à-dire aux registres électroniques existants (titres fonciers, registres des bénéficiaires effectifs, etc.) – sans imposer de nouvelles obligations de déclaration.
En s’appuyant sur des informations déjà accessibles aux autorités fiscales, le dispositif peut être mis en œuvre plus rapidement et sans nécessiter de législation complexe.
L’IPI MCAA est structuré en deux modules, chacun visant un aspect différent de la transparence immobilière :
Module 1 – Propriété et acquisitions
Fournit une visibilité sur les biens détenus ou acquis à l’étranger par les contribuables.
Il commence par un échange unique rétrospectif des biens existants détenus par les résidents d’un pays dans les juridictions partenaires.
Ensuite, il se poursuit par des échanges annuels portant sur les nouvelles acquisitions, permettant aux autorités fiscales de connaître chaque année les biens achetés à l’étranger par leurs contribuables.
Module 2 – Revenus et cessions
Couvre les revenus et plus-values liés aux biens immobiliers situés à l’étranger.
Les pays participants échangeront chaque année des données sur les cessions de biens et les revenus correspondants.
En pratique, cela signifie que les autorités fiscales seront informées de toute vente de bien immobilier à l’étranger par leurs résidents, ainsi que des revenus locatifs perçus, garantissant que les plus-values et revenus immobiliers transfrontaliers ne passent plus inaperçus.
Conséquences pour la conformité et la planification fiscale
Pour les clients privés et family offices possédant un patrimoine immobilier international, ce nouveau cadre entraîne plusieurs implications majeures :
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Renforcement de la conformité fiscale
L’échange automatique de données immobilières facilitera la détection d’actifs ou de revenus étrangers non déclarés. Les contribuables devront s’assurer de déclarer intégralement leurs revenus locatifs, plus-values, et biens détenus à l’étranger dans leurs déclarations fiscales (y compris celles d’impôt sur la fortune ou de succession). Ceux qui soupçonnent une non-conformité passée devraient envisager une régularisation volontaire avant l’entrée en vigueur des échanges. -
Réévaluation des structures de détention
De nombreuses familles détiennent des biens immobiliers via des sociétés, fiducies ou autres entités pour des raisons de confidentialité ou d’efficacité. Cependant, la transparence sur les bénéficiaires effectifs augmentera considérablement avec ce nouveau cadre. Comme les registres fonciers et les registres des bénéficiaires alimenteront les échanges, les structures complexes pour dissimuler la propriété perdront en efficacité. Il est donc prudent de réexaminer ces structures avec des conseillers pour vérifier leur adéquation et conformité. -
Adaptation des stratégies successorales
Les plans successoraux transfrontaliers doivent désormais tenir compte de la visibilité accrue des actifs offshore. Les biens étrangers seront connus des autorités fiscales du pays de résidence et devront être intégrés dans les calculs de succession et de droits de succession. Les familles doivent s’assurer que leurs structures permettent une transmission fluide et conforme fiscalement. Des mesures anticipées, telles que des donations stratégiques ou des restructurations, peuvent s’avérer judicieuses.
Se préparer à une transparence accrue : l’importance du conseil professionnel
L’arrivée de ce cadre de l’OCDE souligne l’évolution rapide de la fiscalité internationale.
Plutôt que d’attendre pour réagir, les contribuables doivent se préparer proactivement, avec un accompagnement expert.
Les conseillers fiscaux expérimentés de Rosemont peuvent analyser votre portefeuille immobilier international pour identifier les risques ou manquements potentiels au regard du nouveau régime.
Ils peuvent recommander les mesures correctives nécessaires (par ex. la régularisation de déclarations antérieures) et optimiser la détention de vos actifs à l’avenir.
Au-delà de la conformité, Rosemont peut vous aider à aligner vos actifs immobiliers sur votre stratégie patrimoniale et successorale de manière fiscalement efficiente et transparente.
Cela peut inclure la modification de structures de détention ou la gestion des enjeux successoraux multi-juridictionnels afin de répondre aux nouvelles exigences.
Avec un accompagnement expert, vous pouvez satisfaire aux futures obligations déclaratives tout en préservant votre patrimoine familial et en évitant les écueils fiscaux inutiles.
Pour plus d'informations, merci de contacter p.brigham@rosemont-mc.com