Les investissements dans les monuments historiques en France.

19/01/2022

IInvestir dans un monument historique c’est incorporer à son patrimoine un bien immobilier d’exception qui traversera le temps. Un dispositif spécial mis en place par l’état français incite à investir dans les monuments historiques et cela depuis plus de 100 ans. Les particuliers propriétaires d’un bien classé ou inscrit à l’inventaire des monuments historiques peuvent déduire les intérêts de leur emprunt de leur revenu imposable, ainsi que le montant des travaux de restauration ou de réhabilitation du bâtiment. Ils bénéficient alors d’une baisse d’impôts qui peut s’avérer conséquente.
Le marché de l’ancien à rénover peut aussi être un bon investissement et dans ce cas-là deux dispositifs sont à comparer :

La Loi Malraux ;
La fiscalité des Monuments Historiques ;

Quel doit être le type d’immeuble ?
Dans les deux cas il s’agit de belles pierres c.-à-d. un immeuble ancien de caractère, datant de plusieurs siècles. L’investissement consiste à transformer en logement un ancien hôpital, ou un hôtel particulier. Cette transformation doit être faite dans les règles de l’art pour conserver autant que possible le cachet de l’ancien – de belles hauteurs sous plafond, de grandes fenêtres, des cheminées et des moulures. Les travaux sont d’envergure et de qualité : l’ensemble de l’immeuble est remis aux normes actuelles (isolation thermique, phonique, acoustique). Ces travaux ne peuvent pas être faits par n’importe quelle entreprise. En effet les Architectes des Bâtiments de France et ceux des Monuments historiques veillent à ce que la réhabilitation s’effectue dans le respect de la structure historique du bâtiment. On trouve cette expertise et ce savoir-faire chez les artisans spécialisés capables de faire du « sur-mesure ». C’est un budget conséquent (+20-30%) mais inévitable si on veut marier le patrimoine historique du pays et le revenu.

Où doit se situer l’immeuble ?

Un des buts du dispositif Malraux est de reconstruire et redynamiser les centres anciens des villes et il est donc logique que les biens éligibles se trouveront dans un périmètre bien défini d’un centre ville historique. Le seul critère pour compter parmi les Monuments historiques ce sont les caractéristiques architecturales de l’immeuble. Il peut donc se trouver dans un milieu rural ou en centre ville historique.

Comment se fixe le prix ?

Il faut rester attentif au prix de vente car très souvent il est élevé en vue de l’avantage fiscal. Il est évident qu’une rénovation couteuse de qualité contribue à la hausse des prix mais il faut rester vigilant car ces prix doivent rester en phase avec le marché local. La revente des espaces aménagés n’est pas facile car on se trouve dans la fourchette haute des valeurs pratiquées et la plus-value n’est pas toujours là. Il faut bien calculer le budget pour connaitre la rentabilité de votre investissement!

Est-ce possible de louer le bien ?

Sous Malraux le bien doit être loué pendant 9 ans après la rénovation.
Cette obligation n’existe pas avec les Monuments historiques mais vous avez le choix soit d’habiter l’appartement ou le louer au moins 3 ans. Une contrainte importante du dispositif Monument Historique – la détention minimale obligatoire de 15 ans.

Quelle est la fiscalité de chaque loi ?

Elle est différente :

En Malraux elle s’applique aux taux applicables d’impôts sur le revenu.
En monument historique elle est basée sur la déduction de la base taxable qui s’applique au revenu brut global.

Voici un comparatif des deux dispositifs en chiffres :

Un investisseur ayant un revenu net imposable de 300000 euros 3 parts (2 enfants)
Tranche marginale d’imposition (TMI) de 41%. Impôt dû : 91000 euros
300000 euros de travaux

Source les Echos samedi 30 octobre 2021

Il est évident qu’à investissement égal, avec le même montant des travaux, il est plus intéressant pour ce contribuable d’investir en MH plus tôt qu’en Malraux.

Le Malraux a un autre avantage – exonération des droits de succession mais pour en bénéficier il faut signer une convention à durée indéterminée avec les ministères de la Culture et du Budget. Ce document va préciser les modalités d’entretien des biens concernés, les conditions d’accès au public, le maintien sur place des meubles. Si l’une des conditions n’est pas respectée, les droits de succession sont rétablis.

Nous sommes à votre disposition pour vous accompagner dans votre projet d’investissement dans un bien classé ou inscrit dès la phase de recherche du bien jusqu’à la finalisation de l’acte d’achat. Nous serons à vos côtés pour faire les estimations budgétaires afin de vous faire bénéficier de tous les avantages mis en place par l’Etat français. Contactez-nous aujourd’hui au consulting@rosemont.mc