Инвестиции в недвижимость в Европе привлекают все возрастающее количество инвесторов, так как могу приносить годовую доходность в 5-7% и обеспечить дополнительную защиту по сравнению с активами, находящимися в других регионах мира. Коммерческая недвижимость остается крайне привлекательной как для частных лиц, желающих диверсифицировать свой инвестиционный портфель, так и для международных фондов, специализирующихся в сфере недвижимости.
При покупке или продаже объекта крайне важно просмотреть различные юридические и налоговые аспекты, которые могут меняться в зависимости от страны. В нашей статьей вы найдете некоторые основные моменты, требующие анализа при покупки недвижимости во Франции и в Монако.
Юридическая проверка
Так как процесс покупки строго регламентирован, участие юриста на стороне покупателя позволяет избежать общих ошибок, свойственных при работе с зарубежной недвижимостью. Вопросы урбанизма и застройки должны быть проверены в первую очередь, чтобы избежать любых проблем на уровне права собственности на объект. Rosemont Consulting предоставляет комплексное юридическое сопровождение в данном вопросе.
Обращение к независимому оценщику недвижимости позволит подготовить техническое заключение, которое можно использовать для проверки вопросов, связанных с действительностью полученных разрешений на строительство.
Аспекты договорного права
Для оформления юридических отношений стороны могут использовать несколько видов договоров. У покупателя есть интерес внести наибольшее количество отлагательных условий заключения основного договора с тем, чтобы иметь возможность отказаться от его заключения без потери депозита (как правило, 10%). Со своей стороны продавец может настаивать на заключении предварительного договора с более жесткими условиями и с условием заключение основанного договора к определённой дате.
Стороны по договору в Монако и во Франции могут выбрать общего нотариуса либо воспользоваться услугами своих нотариусов. В случае покупки долей в компании, владеющих недвижимостью участие нотариуса не требуется, а договор уступки может приготовить участвующий в деле юрист. В этом случае требуется юридическая проверка не только самого объекта, но и юридическая, налоговая и бухгалтерская проверка самой покупаемой компании, которую может обеспечить Rosemont Consulting.
Налоговые аспекты
В качестве структур, используемых для приобретения недвижимости, могут выступать как коммерческие компании (для коммерческой сдачи в аренду), так и товарищества (для личного использования). В последнем случае только малая часть ежегодных расходов на компанию/объект может подлежать вычету из налоговой базы во Франции, так как товарищество не подпадает под корпоративный налог. При коммерческом использовании объекта, затраты, допускаемые к вычету, более масштабны и включают в себя амортизационные отчисления. Во многих странах Европы корпоративная ставка налога ниже НДФЛ, но в момент продажи объекта сумма налога для коммерческой компании может быть оказаться высокой.
В некоторых европейских странах существует специальный режим для профессиональных перепродавцов недвижимости, позволяющий воспользоваться пониженными ставками регистрационных взносов, но возлагающий дополнительные юридические обязательства. По этим причинам сравнительный анализ всех применимых режимов крайне важен.
Специальный режим коммерческого арендодателя
Во Франции существует возможность получить статусу коммерческого арендодателя (loueur en meublé professionnel - LMP) при условии соблюдения ряда условий (регистрация в коммерческом регистре; годовой оборот выше € 23,000; и т.д.).
Данный режим позволяет освободить собственника от уплаты налога на богатство и налога на прирост капитала при соблюдении ряда условий. Коммерческий арендодатель при этом обязан уплачивать социальный взносы с суммы своего чистого годового дохода.
Инвестиционные фонды
Покупка и владения коммерческой недвижимостью также возможно через специальные инвестиционные фонды. Различные европейской структуры данного типа (Люксембург, Мальта или даже Монако) используются обеспеченными семьями или группой инвесторов, что позволяет упростить финансирование покупки и нарастить обороты благодаря налоговым отсрочкам. Грамотное управление рисками позволяет выработать соотношение арендного дохода к доходам от финансовых инструментов, позволяющее минимизировать риски.
Преимущества товарищества Монако (Monaco SCP) для владения недвижимостью
Использование Monaco SCP для владения недвижимостью в Монако и Франции и ряде других стран может быть крайне эффективно с налоговой и юридической точек зрения.
С юридической точки зрения, использование SCP позволяет применить закон страны, резидентами которой является участники товарищества. Это позволяет избежать ряда юридических проблем и лучшим образом учесть пожелания участников в том, что касается передачи актив по наследству или дополнительной юридической защите тех или иных членов семьи, без нарушения прав привилегированных наследников.
С налоговой точки зрения использование SCP позволяет передать объект по наследству/дарению супругу или детям без уплаты налогов в Монако. При перепродаже акций SCP в Монако не взимается налог на прирост капитала, а только регистрационные взносы. Тем не менее, налоговые аспекты стран, где находится сам объект и где проживают участники SCP должны быть просмотрены отдельно.
При условии, что участники SCP не являются резидентами Франции, использование SCP для владения недвижимостью в этой стране позволяет существенно снизить французский налог на наследство, ставка которого доходит до 45 % при передачи от родителей к детям. Ставка французского налога в 60 %,применимая при наследовании между не связанными друг с другом лицами, может быть снижена до 16 %. Налог на прирост капитала также может быть снижен при условии, что на балансе SCP находятся иные значимые активы (произведения искусства, финансовые инструменты, и т. д.).
Таким образом, SCP идеально подходит для владения различными активами в рамках одной семьи для некоммерческих целей. Мы предоставляем весь спектр юридических, налоговых и административных услуг для создания и последующего управления такими структурами в соответствие с требованием закона и в интересах наших клиентов.
Данная статья опубликована в номере №21 журнала Монако Бизнес.
http://monacobusinessmagazine.com/
Rosemont Consulting SARL сопровождает клиентов в планировании имущества путем различных законных и соответствующих схем для владения активами. Обращайтесь к нам по любым вопросам.
Для дополнительной информации о компании Rosemont Consulting SATRL и или о предоставляемых услугах пожалуйста перейдите по ссылке www.rosemont.mc
По любым вопросам, касающимся планирования налогов и наследования, а также для планирования налоговой резиденции во Франции или Монако, пожалуйста, обращайтесь к нам:
Сесиль Аколас - Партнер с.acolas@rosemont.mc