Le Tribunal administratif de Nîmes a jugé qu’une société civile immobilière (SCI) française, La Banastière, est assujettie à l’impôt sur les sociétés (IS) et à la TVA en raison de son activité de location meublée. La décision, rendue le 5 décembre 2025, constitue un rappel important pour les investisseurs internationaux utilisant des SCI pour la détention de biens immobiliers en France.
L’Affaire
La SCI La Banastière était propriétaire d’un bien situé dans le Vaucluse comprenant un gîte meublé et des chambres d’hôtes. La société contestait les redressements fiscaux portant sur l’année 2019, soutenant qu’elle n’était pas assujettie à l’IS ni à la TVA. Elle affirmait avoir donné le bien en location non meublée à un associé qui exploitait de manière indépendante l’activité de location meublée.
Cependant, le tribunal a constaté que la SCI percevait directement les revenus, réglait les dépenses et exploitait elle-même les locations, écartant ainsi le montage locatif comme étant artificiel.
Fondement Juridique
Selon le droit fiscal français, une SCI est normalement considérée comme une structure « civile » et est imposée de manière transparente entre les mains de ses associés lorsqu’elle loue des biens non meublés.
Mais lorsqu’une SCI exerce une activité de location meublée — notamment de courte durée ou avec des prestations para-hôtelières — elle est réputée exercer une activité commerciale.
L’article 206 du Code général des impôts prévoit que toute société civile exerçant une activité commerciale est assujettie à l’impôt sur les sociétés.
Conséquences Fiscales
À la suite de cette requalification, La Banastière a été assujettie à l’IS sur ses bénéfices de 2019, y compris les plus-values issues de la cession du bien. Contrairement aux personnes physiques, les SCI soumises à l’IS ne peuvent bénéficier des exonérations pour durée de détention sur les plus-values immobilières.
La SCI a également été assujettie à la TVA, les locations meublées touristiques avec services entrant dans le champ de la TVA, contrairement aux locations non meublées de longue durée.
Cela a entraîné une augmentation significative de la charge fiscale, les bénéfices étant imposés au niveau de la société (25 %) et pouvant également subir une imposition sur les dividendes lors de leur distribution. Les rappels de TVA et pénalités ont aggravé l’impact financier.
Implications pour les Investisseurs Internationaux
Cette décision met en lumière les risques pour les particuliers fortunés et les familles utilisant des SCI pour structurer leur patrimoine immobilier en France. Bien que les SCI soient des outils efficaces de gestion patrimoniale et de détention en indivision, le fait d’exercer — même indirectement — une activité de location meublée peut déclencher une imposition à l’IS et des obligations en matière de TVA.
Les investisseurs internationaux doivent examiner avec soin la manière dont les revenus locatifs sont générés et déclarés. Le recours à une société d’exploitation distincte ou la mise en place de conventions locatives réelles et économiquement justifiées peut contribuer à préserver le caractère civil de la SCI. En l’absence d’une structuration adéquate, le coût fiscal de la requalification peut être considérable.
L’affaire La Banastière illustre la volonté de l’administration fiscale française d’aller au-delà des apparences juridiques et de requalifier les montages en fonction de la réalité de l’activité exercée. Les investisseurs et leurs conseils doivent procéder à un examen proactif de leurs structures de détention afin de garantir leur conformité avec leurs objectifs fiscaux.
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Sources : Tribunal administratif de Nîmes, jugement n°2303286 (5 décembre 2025) doctrine.fr ; Code général des impôts (CGI), art. 34 & 206(2)