Торговая недвижимость во Франции и Монако привлекает большое количество иностранных инверторов. Большое количество наших клиентов из Восточной Европы диверсифицировали свои активы, путем приобретения торговой недвижимости и бизнеса в Монако, а также во Франции, Германии, Испании и Италии.
Торговая недвижимость во Франции и в Монако привлекает большое количество иностранных инверторов. Приобретение торговой недвижимости - это выгодное инвестирование для покупателя, приносящее от 5 до 7% прибыли в год, в то время как жилая недвижимость приносит всего лишь от 2 до 4%.
С юридической точки зрения, договор аренды торгового помещения является более гибким, чем договор стандартной аренды жилья, возлагая больше обязанностей на арендатора. На практике, неоплата аренды торгового помещения встречается реже, чем неоплата аренды жилого помещения. Это связанно с тем, что в случае судебного разбирательства или ликвидации, ликвидатор в первую очередь возмещает задолженность перед арендодателем, являющимся привилегированным кредитором.
Во Франции и в Монако, торговая арендная плата свободно фиксируется сторонами договора, однако ее пересмотр ограничен регламентацией. Арендная плата может быть пересмотрена двумя способами: либо раз в три года, либо один раз в год, в соответствии с пунктом о платежах по подвижной шкале. Данный пункт позволяет установить автоматическое изменение арендной платы, в соответствии с одним из общественно признанных показателей. В Монако пересмотр стоимости аренды возможен только по истечению трех лет.
Новый закон 18 июня 2014 года, озаглавленный Pinel, ввел во Франции ограничение, на повышение торговой арендной платы. Таким образом, пересмотр аренды не может превысить 10% в год, по сравнению со стоимостью аренды за прошедший год. В Монако регулирование торговой аренды является более либеральным и не предусматривает каких-либо ограничений связанных с увеличением платы, за исключением случаев, когда в договоре предусмотрено иначе.
Выбор структуры, которая будет владеть торговой недвижимостью, имеет прямое влияние на налогообложение полученной арендной платы. Возможны разные варианты для инвестирования в недвижимость. В целях налоговой оптимизации, а также для большей конфиденциальности инвестор может создать коммерческую компанию в Монако (специализировавшуюся на владении имуществом), которой он будет владеть персонально или совместно с членами своей семьи. Арендная плата от недвижимости во Франции, подпадает под французский налог, где бы не находилась компания, которая ею владеет. Применяемый налоговый режим к арендной плате зависит от формы компании владеющей имуществом. Например, компания SCI (или SCP в Монако), обычно подлежит подоходному налогу, в то время как компания SAS подлежит корпоративному налогу.
Аренда недвижимости может быть как предпринимательской так и не предпринимательской деятельностью. Таким образом, деятельность аренды торгового помещения может быть не предпринимательской, однако если стоимость аренды зависит от делового оборота арендатора, то с налоговой точки зрения арендодатель занимается предпринимательской деятельностью.
В случае, если деятельность компании владеющей недвижимостью является непредпринимательской и не подлежит корпоративному налогообложению, арендодатель может вычесть из налоговой базы ограниченное количество расходов, таких как проценты от займов, страховые выплаты, а также затраты на ремонт. В случае, когда деятельность компании является предпринимательской, арендодатель сможет вычесть из базы налогообложения такие расходы, как амортизационные отчисления, связанные с владением. Когда доход от аренды является значительным или/и в случае, когда инвестор желает избежать налогообложения, в стране налоговой резиденции, более целесообразно сделать выбор в пользу корпоративного налога.
Что касается налога на прирост капитала, связанного с недвижимостью во Франции, компании специализирующиеся на владении недвижимостью, облагаемые налогом на прибыль могут получить полное освобождение от данного налогообложения, через 22 года владения недвижимостью. Однако, данное освобождение невозможно для компаний, подпадающих под корпоративный налог, деятельность которых заключается в продаже имущества.
В Монако, ситуация является более простой для владельцев имущества. Они пользуются полным освобождением от налога на доходы и на прирост капитала. Единственные "гербовый сбор при передаче права собственности" и налог на наследство должны быть продуманны и спланированы заранее.
Юридические права арeндателей хорошо защищены во Франции, поэтому инвестор должен хорошо понимать их приоритетное право на приобретение имущества в случае продажи. Кроме того инвестор должен принять во внимание тот факт, что арендатель может продать договор аренды даже без его разрешения, за исключением случаев когда в договоре предусмотрено иначе.
Договор аренды торгового помещения должен быть тщательно составлен специалистами из Rosemont Consulting. Хорошо составленный договор аренды, (пользующеюся редакционной свободой), имеет прямое влияние на функционирование недвижимости, как во Франции, так и в Монако. Наши специалисты предоставляют помощь и консультации в вопросах составления договоров на аренду жилой и коммерческой недвижимости. Мы также будем рады проконсультировать вас и оказать помощь, в составлении договора на аренду жилого или торгового помещения, а также в проверке существующих договоров.
Наша компания Rosemont Consulting обеспечивает квалифицированную экспертизу, не только для покупателя и инвестора коммерческой недвижимости, но и для арендатора. Мы сопровождаем наших клиентов в создании корпоративной структуры, обеспечив при этом полный юридический и налоговый анализ позволяющий оптимизировать инвестирование в торговое помещение. Мы также предоставляем полный и ежемесячный спектр услуг связанный с функционированием структуры.
Cecile Acolas
Для дополнительной информации об услугах компании Rosemont Consulting, пожалуйста, перейдите по ссылке www.rosemont.mc
Oбращайтесь по вышеуказанным вопросам к Сесиль в Acolas по адресу c.acolas@rosemont.mc
Данная статья была опубликована в газете Monaco Business.