Dans les périodes de grands changements et de mutations des marchés mondiaux dans tous les secteurs, les investisseurs deviennent curieux de savoir comment ils peuvent protéger et développer leurs portefeuilles. L'immobilier a toujours été un segment important de tout portefeuille d'investissement et reste fortement influencé par les changements et les défis auxquels nous sommes confrontés aujourd'hui.
L'immobilier sur la Côte d'Azur a toujours été unique, dans la mesure où seuls 62 % des logements sont des résidences principales. L'attrait et le charme de cette partie du monde ont attiré les investisseurs internationaux pendant des décennies grâce à sa beauté inégalée, son art, sa culture considérés et sa capacité à correspondre parfaitement à un style de vie somptueux. La question est toutefois de savoir si c'est le bon moment pour acheter une propriété sur la Côte d'Azur ? Et si oui, qui peut vous aider à prendre la meilleure décision pour vous et votre famille ?
Rosemont a pu répondre à une sélection de questions les plus souvent posées, afin de vous aider à mieux naviguer sur le marché immobilier de la Côte d'Azur.
Que doivent savoir les primo-accédants étrangers avant d'acheter une propriété dans le sud de la France ?
Tout client qui achète un bien immobilier (résidentiel ou commercial) en France peut être confronté à un ensemble de plus en plus complexe de questions fiscales, réglementaires, successorales et juridiques.
N'oubliez pas : l'achat d'une propriété est une étape très importante et il est toujours plus facile de structurer votre achat immobilier dès le départ que de le modifier par la suite. Faites un plan et respectez-le.
Choisissez un courtier immobilier fiable. Il s'agit de la personne à qui vous faites confiance pour que votre transaction soit finalisée de la meilleure façon possible. Il doit avoir une bonne compréhension des questions techniques liées à l'achat d'un bien immobilier et doit faire preuve de toute la diligence requise pour l'achat de la propriété (par exemple, en couvrant les questions de titre, d'urbanisme et de construction). Il doit suivre la transaction en votre nom du début à la fin. Prenez votre temps pour faire un bon choix.
Ne vous privez pas du luxe d'avoir un conseiller fiscal et juridique pour vous assister tout au long du processus d'achat. Ils veilleront à ce que toutes les étapes de l'achat soient préparées bien à l'avance et soient suivies comme convenu avec vous. Si vous les intégrez au processus avant même qu'une offre ne soit faite, vous ne le regretterez pas, car le processus d'achat peut être plein de complications.
Le travail de tous les organismes professionnels impliqués dans le processus d'achat dépendra de ces deux choix. Chacun d'entre eux possède des connaissances et des compétences essentielles, et ils travailleront ensemble dans votre intérêt.
Rosemont International peut fournir un service personnalisé et sur mesure, de la planification de l'achat à la finalisation d'une éventuelle vente ou pendant toute la période de possession du bien.
Quels sont les 5 conseils les plus importants pour les investisseurs immobiliers internationaux dans le sud de la France?
Tous les actes relatifs à l'achat d'un bien situé en France doivent être établis en la forme authentique, c'est-à-dire par un notaire français. Ce principe est atténué dans le cas d'un achat indirect, en achetant les parts d'une société qui est elle-même propriétaire du bien.
- Le notaire aura notamment pour obligation d'informer l'acquéreur des règles applicables en matière d'urbanisme, notamment dans le sud de la France en raison des contraintes du littoral (servitudes, droits de passage, frappé d'alignement, etc...).
- Toutes les transactions immobilières (directes ou indirectes) sont soumises aux droits d'enregistrement en France, dont le taux est compris entre 5,09% et 5,8% pour les ventes directes selon les départements, et 5% pour les ventes de parts de sociétés immobilières.
- Tous les revenus liés aux biens immobiliers situés en France (revenus ou plus-values) sont imposables en France dans presque toutes les situations en vertu de la loi française et des conventions fiscales internationales.
- Outre le règlement des factures des services publics d'un bien immobilier (électricité, assurance, etc.), la possession d'un bien immobilier en France au 1er janvier d'une année fiscale entraîne automatiquement l'assujettissement de son propriétaire à la taxe foncière. Cette taxe foncière est complétée par une taxe d'habitation qui peut être refacturée au locataire en cas de location.
- En France, la détention d'un patrimoine immobilier dont la valeur nette (c'est-à-dire après déduction des charges spécifiques) est supérieure à 1,3 million d'euros est soumise à l'impôt sur la fortune à un taux compris entre 0,5% et 1,5%.
Le guide gratuit de Rosemont sur la possession d'un bien immobilier en France est disponible sur demande.
Quels biens immobiliers autour de Monaco sucitent l'intérêt de vos clients ?
Compte tenu de la configuration économique et urbaine de Monaco, la grande majorité des achats immobiliers concerne des appartements. Cependant, le profil de notre clientèle leur permet de rechercher des biens d'une surface supérieure à 100m², correspondant à des appartements de 5 pièces ou plus.
Nous avons également de nombreux clients qui décident d'investir dans des biens de luxe en périphérie de Monaco (Saint-Jean-Cap-Ferrat, Cap d'Antibes, Cannes, Mougins, Beaulieu-sur-Mer, Villefranche-sur-Mer, etc.)
Quels biens immobiliers à Saint Tropez sucitent l'intérêt de vos clients ?
A Saint Tropez, c'est avant tout la réputation du lieu qui motive les achats. Nos clients investissent dans des villas luxueuses au bord des plages de Pampelonne ou, pour ceux qui recherchent l'anonymat et la tranquillité, dans l'arrière-pays dans des lieux comme La Garde-Freinet ou Plan-de-la-Tour, dans des propriétés isolées entourées de vignobles et des collines des Maures.
Quelle entité juridique conseilllez-vous de mettre en place avant le premier achat immobilier d'un client sur la Côte d'Azur ?
Nos conseils dépendent avant tout de la nationalité mais aussi des souhaits de nos clients.
Dans le cas d'une structuration en France, nous orientons généralement nos clients vers la S.C.I. (société civile immobilière) ou la S.A.R.L. de famille, en fonction de la situation, et notamment de savoir si le bien sera ou non loué par la suite.
À Monaco, étant donné la facilité d'incorporation et d'administration, une SCP (société civile particulière) est la plus courante.
Une SCP monégasque peut être utilisée pour l'achat de biens immobiliers en France.
SCP ou SCI ? Pour les non-résidents français, la SCP sera intéressante pour une planification patrimoniale à long terme. D'après notre expérience, chaque achat est unique et les conseils doivent être adaptés aux spécificités de chaque cas.
Peut-on proposer des location saisonnières de courte durée à partir d'un bien acheté avec une SCI ?
Bien sûr, la location saisonnière sur la Côte d'Azur est possible par le biais d'une SCI/SCP bien que la SCI/SCP ne soit sûrement pas la structure la plus appropriée. En effet, l'activité de location meublée rend la structure (à l'origine transparente, c'est-à-dire dont les revenus sont imposables au niveau de l'associé) redevable de l'impôt sur les sociétés.
Le principal inconvénient de cette situation est que la société sera obligée de comptabiliser un " loyer présumé " dans ses comptes, correspondant à la période d'occupation du bien par ses actionnaires. En revanche, la valeur du bien peut être amortie sur sa période d'utilisation.
En résumé, le fait d'envisager une location saisonnière doit être anticipé afin de prévoir toutes les conséquences fiscales qui en découlent.
Quels sont les pièges juridiques et administratifs auxquels les primo-accédants internationaux doivent faire attention lors de l'acquisition d'une propriété sur la Côte d'Azur ?
Il existe une énorme diversité de biens immobiliers attrayants sur la Côte d'Azur, de l'ancien au moderne. Le processus d'achat est raisonnablement simple avec l'aide d'experts pour éviter les pièges courants. Il est difficile de les mentionner tous, mais en voici quelques-uns :
- Concernant le contrat d'achat : Le contrat est signé au début de la transaction. Il comprend généralement plusieurs conditions suspensives qui, si elles ne sont pas remplies, permettent à l'acheteur de se retirer dans un délai déterminé et le dépôt sera restitué. Typiquement, la vente peut être soumise à l'obtention par l'acheteur d'un financement adéquat ou à la confirmation de la régularité de l'immeuble.
- Concernant le rapport du géomètre et rapports obligatoires : Nous recommandons qu'un géomètre connaissant bien les propriétés françaises soit chargé d'établir un rapport sur la structure et, si nécessaire, sur les questions d'urbanisme.
- Concernant la structuration de l'achat : Une propriété peut être détenue directement, mais il existe des problèmes de fiscalité et de droit successoral français qui peuvent rendre préférable la propriété par le biais d'une société.
Quel rôle jouent les Family Offices dans la sélection et l'achat d'une propriété de luxe ?
Le concept de family office a été créé au début des années 1900 par des familles américaines pour superviser la gestion de leur patrimoine. Avec l'augmentation du nombre de familles fortunées, le Multi Family Office s'est développé, permettant à un certain nombre de familles de partager ensemble les avantages d'un bureau familial.
Single Family Office : La famille peut bénéficier d'un soutien dans un large éventail de domaines grâce à la centralisation de l'administration et des rapports. Le SFO peut répondre aux besoins pratiques de la famille dans des domaines tels que l'organisation des voyages, la gestion des actifs familiaux, y compris la gestion des biens, les réunions de famille et la gouvernance.
Multi Family Office : Pour les personnes ou les familles qui souhaitent bénéficier des avantages d'un family office mais qui ne souhaitent pas établir et gérer leur propre family office ou qui ne considèrent pas que le coût de gestion d'un office puisse être justifié, il existe l'alternative d'engager un multi-family office.
Comme son nom l'indique, un MFO administre et gère les affaires d'un certain nombre de familles.
Ainsi, un family office est un conseiller indépendant d'une ou plusieurs familles, qui supervise la gestion des actifs, y compris les investissements immobiliers. L'équipe du family office peut aider à trouver les propriétés idéales pour ses clients. Elle travaillera avec des sociétés immobilières connues et des courtiers indépendants, en recherchant des transactions privées à la demande de ses clients et en présélectionnant les propriétés en fonction de leurs souhaits.
La valeur ajoutée d'un family office est une approche de « guichet unique » où le client gagne du temps - l'atout le plus précieux aujourd'hui !
Quels sont les avantages de faire appel à un Family Office?
Les avantages sont nombreux dans la mesure où les clients disposent d'une équipe d'experts dédiée travaillant spécifiquement pour eux, ce qui réduit la nécessité d'employer des experts extérieurs. En particulier, lorsqu'un bureau multifamilial (multi family office) est impliqué, cela peut éviter à une famille d'investir du temps et de l'argent pour établir sa propre entité dédiée, plus le coût et la responsabilité continus du fonctionnement du bureau, tout en garantissant tous les avantages d'un bureau familial dédié.
Outre la centralisation de l'administration et du reporting des actifs de la famille et des entités onshore et offshore, les avantages pratiques sont les suivants :
- Conseils d'un plus grand nombre de professionnels aux parcours variés, expérimentés dans la coordination d'autres conseillers.
- Partage d'idées résultant de la résolution de problèmes pour plusieurs familles.
- Négociation d'économies de coûts avec les fournisseurs financiers (par exemple, gestion des investissements, garde des titres, frais de transaction) en bénéficiant d'économies d'échelle.
Le domaine des Family Offices est un domaine fondé sur la confiance, la confiance dans la protection du patrimoine de la famille pour les générations futures. C'est pour cette raison qu'il est pertinent de choisir le prestataire de services idéal pour répondre aux besoins uniques de chaque famille.
Pour plus d'informations, merci de nous contacter: contact@rosemont-mc.com