1. Qu'est ce que le DPE?
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un document qui donne une estimation de la consommation d'énergie et des taux d'émission de gaz à effet de serre de votre logement. Il ne concerne que la France métropolitaine et doit être intégré au dossier de diagnostic technique (DDT) qui inclue entre autre le diagnostic amiante, le diagnostic électricité, le diagnostic ERP, le diagnostic « état des nuisances sonores aériennes », etc.
2. Pourquoi faut il le faire?
Le dossier de diagnostique technique étant un document obligatoire, le DPE qui en fait partie l’est aussi. La fourniture d’un DPE est obligatoire lors d’une vente ou d’une mise en location en France métropolitaine, excepté pour les biens destinés à être occupés moins de 4 mois par an. L’étiquette énergétique du bien doit également figurer sur les annonces de vente ou de location.
3. Qui est chargé de le faire?
Le DPE doit être réalisé par un diagnostiqueur professionnel certifié. Un DPE ancienne version coûtait entre 60 et 120 euros. Avec la refonte, le DPE va devenir plus technique et plus précis, ce qui va contraindre les diagnostiqueurs à passer plus de temps sur l’étude des caractéristiques des logements. Son prix va donc nécessairement augmenter. Il devrait grimper entre 100 et 250 euros, selon la taille et les spécificités des biens. C’est au propriétaire vendeur ou bailleur de régler la note.
4. Quelles sont les conséquences en cas d'un diagnostic défavorable ?
Un diagnostic de performance énergétique aboutissant à un mauvais classement n’entraîne aucune obligation particulière pour le propriétaire. Ce dernier est libre de suivre les recommandations du diagnostiqueur et d’engager des travaux pour améliorer, par exemple, l’isolation thermique du logement ou d’investir dans une pompe à chaleur. À l’inverse, il peut aussi décider de vendre le bien en l’état.
Concernant les locations la réforme du DPE anticipe un durcissement, déjà amorcé, de la réglementation en matière de location des logements classés F et G, considérés comme des «passoires thermiques».
- Depuis le 1er janvier 2021 :Le bailleur d’un logement avec une étiquette énergie F ou G ne peut plus augmenter son loyer entre deux locataires au-delà de l’indice de référence des loyers (IRL). Et ce, même si vous avez fait des travaux avant de le remettre en location, ou s’il est manifestement sous-évalué.
- A compter du 1er janvier 2025 :Il ne sera plus possible de louer des logements classés G
- A compter du 1er janvier 2028 :Il ne sera plus possible de louer des logements classés F
5. Qu'est ce qui a changé depuis 1st Juillet 2021:
a. DPE est devenu juridiquement opposable :
Le DPE était simplement informatif et n’était pas juridiquement opposable. Mais des contentieux avaient déjà eu lieu concernant des DPE erronés ; le nouveau texte ne vient que confirmer la jurisprudence existante. En cas de diagnostic inexact nous recommandons de se tourner à la fois contre le cocontractant, c’est-à-dire le bailleur ou le vendeur et, en demande subsidiaire, contre le diagnostiqueur. Il faut ensuite choisir le fondement, c’est-à-dire le terrain, sur lequel on veut agir : le vice caché, la responsabilité ou l’erreur. En fonction du fondement, une annulation du bail ou de la vente ou une indemnisation pourront être demandées. Le DPE engage certes la responsabilité du propriétaire vendeur ou bailleur, à l’instar des autres diagnostics techniques (plomb, amiante, installations électriques, etc.)… mais ce n’est pas si simple. Dans le cas où le DPE contiendrait des erreurs, l’acheteur ou le locataire pourra se retourner contre le propriétaire vendeur ou bailleur et l’attaquer en justice pour obtenir des dommages et intérêts. Mais ce dernier pourra lui-même se retourner contre le diagnostiqueur pour engager sa responsabilité et obtenir un dédommagement. En revanche, la situation est différente si le vendeur ou le bailleur ne transmet pas volontairement le DPE ou s’il mentionne de fausses informations dans l’annonce de vente ou de location, dans le but d’induire en erreur. Dans ce cas, l’acquéreur pourra alors saisir la justice pour demander des dommages et intérêts, voire l’annulation de la vente.
b. Le mode de calcul est uniformisé :
Pour les autres logements, c’était la méthode conventionnelle dite « ECL », basée les caractéristiques techniques du bâtiment (qualité de l’isolation, type de fenêtres, systèmes de production de chauffage et d’eau chaude…) qui devait être utilisée.
A compter du 1er juillet 2021, tout change ! La méthode « sur factures » disparaît pour laisser la place à une méthode conventionnelle renforcée, parfois baptisée ECL-DPE 2021. Parmi les modifications apportées : l’intégration de la consommation liée à l’éclairage et aux auxiliaires (ventilateurs, pompes…), la prise en compte des énergies renouvelables et de la localisation géographique (altitude notamment), etc.
Source: INC Conso
c. De nouvelles valeurs sont adoptées
d. La durée de validité des DPE
La durée de validité d’un DPE est de 10 ans. Pour autant, si vous avez réalisé un DPE au cours des dernières années, celui-ci ne sera utilisable pour conclure une vente ou signer un bail que jusqu’au 31 décembre 2024. A l'issue de cette période transitoire, tous les DPE devront suivre la nouvelle méthode de calcul. D’ailleurs, compte tenu des mesures annoncées dans le cadre du projet de loi climat et résilience (qui prévoit pour rappel une interdiction de location des passoires thermiques à horizon 2028), les propriétaires qui mettent leur bien en location ont tout intérêt à rapidement réaliser un nouveau DPE, afin de pouvoir programmer suffisamment à l'avance d’éventuel travaux de rénovation nécessaires.
Pour les diagnostics réalisés avant le 1er juillet 2021, de nouvelles dispositions vont s’appliquer afin de réduire leur durée de validité. Ces durées de validité vont s’imposer de la façon suivante :
- Les diagnostics réalisés entre le 1er juillet 2013 et le 1er juillet 2017 seront valables jusqu’au 31 décembre 2022.
- Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 seront valables jusqu’au 31 décembre 2024.
Source: Bureau Veritas
Pour plus d'informations, merci de contacter Sabina Aliyeva: s.aliyeva@rosemont.mc
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Sources
https://rosemont-int.com/fr/article/propriete-gestion-de-biens-immobiliers/structuration-de-la-detention-dun-bien-immobilier
https://www.capital.fr/immobilier/nouveau-dpe-8-questions-simples-pour-tout-comprendre-a-la-reforme-1408295
https://edito.seloger.com/actualites/france/diagnostic-dpe-change-2021-article-41002.html
https://leparticulier.lefigaro.fr/article/immobilier-ce-qui-change-au-1er-juillet-pour-les-locataires-et-les-candidats-a-la-propriete-avec-le-nouveau-dpe